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Que l’on projette d’acheter un domaine viticole en Languedoc Roussillon, dans la vallée du Rhône ou en Provence, il est important de prêter une attention particulière aux derniers bilans financiers du domaine en question. I faut notamment examiner l’état de la production, du stock de bouteilles et des moyens de commercialisation et de distribution. Certains exploitants vendent leur production sur pied, mais ce n’est une généralité. Par ailleurs, la capacité de production d’un domaine doit être évaluée avec du recul, car elle est soumise à des aléas climatiques et aux maladies de la vigne.
Bilans, capacité de production, état du matériel et des bâtiments et appellation
Il est également judicieux d’étudier ce qui a trait au domaine dans son ensemble avant d’acheter une propriété viticole. Les bâtiments d’habitation, ceux affectés à l’exploitation, les caves, les cuves et le matériel d’embouteillage doivent être passés en revue. Il est aussi important de détailler le budget alloué aux travaux à réaliser à court ou moyen terme. Et sachant qu’il y a un décalage entre la commerce et la commercialisation de la production, il faut garder à l’esprit que les rentrées d’argent ne sont pas immédiates. En plus du prix d’achat, prévoir un fonds de roulement est indispensable pour couvrir les dépenses liées à l’exploitation.
Avant de conclure la transaction, l’acquéreur doit pouvoir être en connaissance du casier viticole informatisé que le vendeur établit chaque année auprès des services des douanes. Le document doit mentionner la désignation des parcelles, les cépages, les appellations et les années de plantation des vignes. L’acquéreur doit aussi pouvoir consulter l’attestation sur la situation des parcelles par rapport à la zone d’appellation d’origine et le cahier des charges de l’appellation.
Autorisation préfectorale et exonération d’IFI
Avant d’acheter un domaine viticole, l’acquéreur doit demander à la préfecture une autorisation d’exploitation s’il n’a pas déjà le statut d’exploitant. La même autorisation est obligatoire si la surface du domaine dépasse celle fixée par le schéma directeur des exploitations agricoles. La demande est à adresser à la direction départementale des territoires (DDT) du département où se trouve la propriété.
Il est à noter qu’un achat de domaine viticole ouvre droit à une réduction de la base de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). La réduction n’est pas en fonction du domaine, mais de la qualification professionnelle de l’exploitant. Pour un bien non professionnel, la réduction est de 75% de l’investissement jusqu’à 102 717 euros, et à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil. Pour un bien professionnel, la totalité de la valeur de l’investissement n’est pas soumise à l’IFI, mais les terres doivent être louées pour une durée d’au moins 18 ans.